PODER Y CRÍTICA | PRIMERA PARTE | REDACCIÓN | Después de haber fracasado en el negocio de la mezclilla con la empresa Teñidos San Juan, S.A. de C.V., Pedro Vaca Elguero, incursionó en el negocio inmobiliario fundando en 2001 la empresa CADU del cual es Presidente del Consejo de Administración y Director General; a partir de septiembre de ese año inició una carrera meteórica en ese rubro a base de sobornos y devastando grandes extensiones de selva y rellenando cenote con la complicidad de autoridades de los tres órdenes de Gobierno.
Desde el momento de su constitución y hasta la fecha, CADU ha vendido más de 110 mil viviendas en 6 estados de México y se promociona en redes sociales como líder en el estado de Quintana Roo, con una participación de mercado de alrededor de 36% según información del INFONAVIT, presumiendo también que fue la primera desarrolladora en obtener permiso para llevar a cabo un “Desarrollo Certificado, al cumplir cabalmente con los más altos estándares en infraestructura, servicios, equipamiento y sustentabilidad”, nada más alejado de la realidad.
En Quintana Roo, Pedro Vaca es conocido como el “Rey de los sobornos y el ecocidio” por la continua expansión de sus fraccionamientos en Cancún y Playa Del Carmen, como Villas del Sol donde fue denunciado por haber arrasado con selva y tapado cenotes con concreto, en un área que está a punto de igualar el largo de toda esa ciudad, así de grande es su ecocidio; los sobornos millonarios a las autoridades locales para el cambio de uso de suelo son vox populi.
Ante tanto reclamo social, primero por el ecocidio y luego por la pésima calidad de sus construcciones, como Villas del Sol y Villas Otoch que hoy son verdaderas favelas y guaridas del crimen organizado, el 10 de marzo del 2021 CADU Inmobiliaria colocó su primer bono verde en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), por un monto de 502 millones de pesos, y dijo que los recursos obtenidos se destinarían al refinanciamiento de diversos proyectos de vivienda en todo el país, los cuales contarían con certificaciones en beneficio del medio ambiente, conocidas como ECOCASA.
Joaquín Vaca, director general Adjunto de la compañía señaló en esa ocasión: “Queremos dar las gracias a la Bolsa Institucional de Valores, que nos brindó un apoyo incondicional para poder lograr la colocación de este bono, que ayudará a mejorar la calidad de vida de las familias mexicanas y, además, tendrá un impacto positivo, contribuyendo a la disminución de emisiones de CO2″.
El Bono Verde se colocó a una tasa de 9.13% y recibió una calificación A+ por parte de la calificadora HR Ratings y AA-/M por parte de Verum. Adicional a ello, cuenta con una garantía parcial por parte del BID Invest (25%) y de la Sociedad Hipotecaria Federal (25%), además de una garantía líquida del 10 por ciento.
En esta emisión participó Actinver Casa de Bolsa como intermediario colocador y Banco Sabadell como agente estructurador. Esta colocación es la sexta emisión de deuda de CADU, pero la primera en la Bolsa Institucional de Valores.
Al respecto, María Ariza, directora general de BIVA refirió: “Estamos felices de celebrar el día de hoy la integración de CADU a la familia de emisoras BIVA. Quiero agradecer a todos los que integran CADU por su confianza y por esta oportunidad. Para BIVA es un orgullo que CADU nos conceda el privilegio de participar en el desarrollo de México a través de esta emisión”. El Bono fue uin completo fracaso los pocos recursos obtenidos fueron para paliar deudas con proveedores y contratistas que no tardan y le arman una revolución en Quintana Roo.
CADU, EN CRISIS Y CON ACCIONISTAS MOLESTOS
Un año después de la colocación del bono verde, con el cual supuestamente Cadu fortalecería sus desarrollos de vivienda de interés social, media, media-residencial y residencial fue suspendida de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) por incumplir con la entrega de su información financiera anual del 2021.
El centro bursátil informó que, de acuerdo a lo previsto en la Ley del Mercado de Valores, a partir del 1 de junio de 2022, la cotización de las acciones de Cadu han sido suspendidas temporalmente.
La misma sanción aplicó para los certificados bursátiles, identificados con clave de cotización CADU, Series “18” y “19”, debido a la falta en la entrega de la información, indicó en un comunicado la BMV.
“La suspensión de la cotización podrá durar hasta en tanto la emisora no divulgue la información faltante, de conformidad con lo previsto en las disposiciones aplicables al mercado de valores”, se lee en el aviso.
En respuesta, la desarrolladora de Pedro Vaca, expuso que el incumplimiento de su reporte anual se explica por un retraso con el proceso de auditoría por parte del despacho encargado para tal fin.
Ante las graves irregularidades en sus ejercicios fiscales y administrativo, la empresa agregó que “aún no se encuentra en posibilidad de publicar sus estados financieros consolidados por el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2021, dentro del plazo de la prórroga que solicitó el pasado 25 de abril y el cual venció el 27 de mayo».
En el aviso, Cadu siguió detallando que el documento correspondiente todavía está en proceso de emisión y autorización, debido a que el proceso e informe de auditoría no han sido concluidos por parte del auditor independiente.
“Tan pronto sean concluidos los procesos referidos y sea emitido el informe del auditor independiente, se informará al público inversionista de tal circunstancia y se llevarán a cabo los actos que correspondan”, añade el aviso disponible en la BMV.
Luego de sobornar a las autoridades hacendarias y bursátiles, así como a las corredoras y colocadoras de deuda, la BMV levantó la suspensión a Cadu Inmobiliaria que mantenía desde el pasado 1 de junio.
“En virtud de que Corpovael proporcionó a esta Bolsa de Valores su reporte anual 2021 sus estados financieros anuales dictaminados al 31 de diciembre de 2021, cumpliendo así con la Ley del Mercado de Valores, levanta este 23 de agosto de 2022 la suspensión de la cotización de los valores identificados con clave de cotización Cadu”, informó el centro bursátil.
Igualmente, levantó la sanción que aplicó para los certificados bursátiles o bonos, con clave de cotización CADU, Series “18” y “19”, ya que no entregó la misma información financiera, indicó en un comunicado la BMV.
La plaza bursátil aclaró en su momento que la suspensión de la cotización de las acciones de Cadu se mantendrían hasta que la emisora cumpla con la entrega de información faltante, lo cual ya sucedió el lunes 22 de agosto.
En el reporte anual del 2021, enviado el pasado lunes en la BMV, Cadu informó que disminuyó 8.9% en número de unidades totales de vivienda de interés social al pasar de 3,609 en 2020 a 3,289 en 2021. El precio promedio de la vivienda de interés social en 2021 fue de $550 mil pesos, por lo que aumentó 16.7% respecto al precio promedio de 471 mil pesos de 2020.
“Un factor que contribuyó a este incremento es el desarrollo de Aldea Tulum con mayor precio promedio que el de otros desarrollos de interés social”, dijo.
Respecto a la vivienda del segmento medio disminuyó 18.8% en número de unidades totales de vivienda media al pasar de 138 en 2020 a 112 en 2021, todas las viviendas de este segmento se vendieron en Quintana Roo.
El precio promedio de la vivienda media en 2021 fue de 2.0 millones de pesos, por lo que disminuyó 2.5% respecto al precio promedio de 2.05 millones de pesos de 2020.
La vivienda media-residencial, la empresa escrituró 67 viviendas, lo que significa una disminución de 67.8% respecto de las 208 unidades de 2020, a un precio promedio de 3.1 millones de pesos para 2021.
ARRASTRA CRISIS VENTAS DE CADU
Durante el primer trimestre de este año, Cadu Inmobiliaria vendió 738 viviendas, una disminución de 32.4 por ciento respecto a los niveles del mismo trimestre del año anterior, lo anterior se debió principalmente por una disminución en ventas del sector de vivienda social y media, así como en el residencial que en su comparativo anual se contrajo hasta 83.6 por ciento.
“Los ingresos por vivienda continuaron reflejando los efectos de la desaceleración temporal que ha registrado la demanda en nuestra principal plaza de operación (Quintana Roo). En particular, el segmento de interés social refleja el efecto que han tenido los incrementos de los precios de vivienda, como respuesta a la inflación, comentó Pedro Vaca Elguero, CEO de Cadu.
Cabe destacar que los ingresos de Cadu cayeron 23 por ciento a 640 millones de pesos, mientras que el flujo operativo (Ebitda) cayó 59 por ciento a 69 millones de pesos.
La viviendera tuvo también una pérdida en la utilidad neta al caer 138.2 por ciento a 28 millones de pesos, sin embargo la desarrolladora confía en que las operaciones mejoren este año.
LOS FRACCIONAMIENTOS DE CADU, IDEALES PARA LA DELINCUENCIA ORGANIZADA
Los grandes desarrollos viviendísticos de CADU, tanto en Cancún como en Playa del Carmen, por su abandono de las autoridades municipales y su ubicación, son el campo fértil de la delincuencia organizada, es el refugio de los cárteles y sicarios, en esta primera entrega hablaremos de Villas Otoch Paraíso.
Al respecto la asociación civil Observatorio Legislativo señala la existencia de un ‘autogobierno’ en Villas Otoch Paraíso pues hay grupos que establecen normas y limitan el trabajo de entes de gobierno.
El Observatorio Legislativo a los tres órdenes de gobierno que atienda los rezagos históricos de la colonia Villas Otoch Paraíso, ya que los problemas que acarrea desde su nacimiento, han precarizado la vida de 38 mil 882 personas que radican en esta colonia.
Eduardo Galaviz Ibarra, presidente de dicha asociación civil, señaló que el diseño del entorno de esa colonia no contempló zonas de equipamiento ni espacios de esparcimiento para la atención de las familias.
Destacó que, a 15 años de su creación, esta colonia ubicada en la Supermanzana 259, es una zona caracterizada por una gran problemática urbana, falta de gobernabilidad pública y con altos índices de inseguridad.
Incluso, aseguró que hay un “autogobierno”, ya que algunos grupos establecen las normas de movilidad y organización, con lo que limitan la realización de eventos como el levantamiento de información del Inegi, visitas de inspectores del municipio y actos de campañas políticas.
“Son los efectos de una mala decisión con base en la autorización del ayuntamiento de una densidad para aumentar al doble de lo que en ese momento, en 2007, se tenía autorizado como límite de 60 viviendas por hectárea, a 120; algo que definitivamente cambió el panorama urbanístico de la ciudad y que se ha venido repitiendo».
Villas Otoch Paraíso tiene más puntos de alcohol de todo Cancún, por ello, actualmente es una de las zonas con mayor densidad poblacional, con 272 personas por hectárea, lo que ocasiona un gran hacinamiento y problemas de convivencia, inseguridad y falta de servicios y espacios de esparcimiento públicos que generan frecuentes problemas vecinales, delincuenciales y sociales.
“Ejemplo de ello es que en la Supermanzana 259, el municipio tiene registrados 88 puntos de venta de alcohol, el más alto por Supermanzana de todo el municipio. Y seguramente es mayor si se suman los expendios clandestinos”.
Galaviz Ibarra consideró que la historia del surgimiento de Villas Otoch Paraíso es la muestra de decisiones inadecuadas, como que los regidores del Ayuntamiento 2005-2008 -encabezado por el presidente Francisco Alor Quesada-; en ese momento desconocían del proyecto o no lo tenían totalmente estudiado, pero aún así lo aprobaron en la sesión ordinaria del Ayuntamiento celebrada el 18 de septiembre de 2007.
Galaviz Ibarra indicó que es necesario que se conozca la historia de Villas Otoch Paraíso en el marco de la consulta sobre el Plan de Desarrollo Urbano, como el que realiza el municipio de Benito Juárez, para que los regidores tomen en cuenta decisiones como la aprobación de incrementos de la densidad.
En cuanto a qué hacer para mejorar las condiciones de vida de los habitantes de esta zona, el entrevistado consideró que las autoridades deben obligar a la empresa CADU Inmobiliaria a realizar algunas obras que mitigue la situación de hacinamiento de los habitantes. (Continuará)